Аккредитив или банковская ячейка

Аккредитив и банковская ячейка – два самых распространенных способа передачи денег при купле-продажи квартир. Они используются и на первичном, и на вторичном рынке, но при покупке квартиры в строящемся доме чаще используется аккредитив, с которого средства переводятся на эскроу-счет застройщика, а при покупке жилья во «вторичке» чаще арендуют банковскую ячейку. Но бывают и исключения – например, если дом уже сдан, и речь идет о небольшом жилом комплексе, строительная компания может попросить воспользоваться банковской ячейкой, чтобы избежать попадания средств на банковский счет. Рассмотрим, какой вариант является более выгодным и безопасным для покупателя.

Банковская ячейка

Этот метод представляет собой довольно простую процедуру: при составлении договора купли-продажи и регистрации сделки в банке средства за квартиру закладываются в ячейку. После того как проходит регистрация права собственности квартиры, и собственником становится покупатель, они вместе с продавцом отправляются в банк, где ячейка вскрывается, и продавец забирает свои средства. Стоимость аренды ячейки редко превышает несколько тысяч рублей.

Если продавцом является застройщик, смеха та же – в банке при закладке средств присутствует представитель строительной компании, уполномоченный на оформление и подписание договора купли-продажи от имени застройщика. Это очень редкая ситуация, так как девелоперы предпочитают безналичные расчеты, но, как мы упоминали, когда речь идет о мелкой фирме, и дом уже сдан, такой формат передачи средств практикуется.

Преимущества и недостатки банковской ячейки

К однозначным плюсам использования такого метода передачи денег относят следующее:

· Быстрое получение средств. Продавцу не нужно долгое время ждать зачисления средств на счет, а после не требуется заказывать средства в банке для их снятия (так как существуют лимиты, которые не позволяют снять больше определенной суммы в течение одного дня, нужно предварительно делать запрос и выяснять, есть ли в банке соответствующая сумма наличных).

· Распределение средств по нескольким ячейкам. Это удобно, когда проводится цепочка сделок – к примеру, продается одна квартира, и с этих средств приобретаются две других.

· Защита от банкротства банка. Даже если в течение времени регистрации сделки банк обанкротится, вы можете не переживать о сохранности своих средств – они останутся в ячейке. Вы сможете открыть ячейку, когда получите необходимые документы, и сбережения не пострадают.

· Возможность снижения суммы в договоре. Этот способ используют недобросовестные продавцы недвижимости, бывшей в собственности менее 3 или 5 лет, чтобы не платить причитающийся государству налог в размере 13% от общей прибыли.

Есть у использования банковских ячеек и свои минусы:

· Затраты на проверку. Как правило, они составляют одну десятую одного процента. Если квартира стоит 30 миллионов, то вам придется потратить дополнительные 30 тысяч рублей. Не так уж и мало.

· Мало банковских ячеек. Не в каждом банке есть свой депозитарий, и записываться в него необходимо заранее. Это может стать проблемой, если есть необходимость провести сделку быстро.

Аккредитив

Аккредитив чаще используется при сделках на рынке первичной недвижимости – этот метод работает следующим образом: покупатель вносит средства на специально открытый счет, на который поступают средства. После регистрации документов и смены собственника (или после регистрации договора долевого участия) средства перечисляются на счет продавцу – частному лицу или застройщику. Перечисление средств производится автоматически после получения выписки из Росреестра. Сегодня по ФЗ №214 средства перечисляются не на основной счет девелопера, на счет эскроу. Там они остаются «замороженными» до момента завершения строительства жилого объекта и получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. В рамках поддержки строительной отрасли в марте 2022-го года застройщикам разрешили частично раскрывать эскроу-счета раньше сдачи.

Преимущества и недостатки аккредитива

К основным преимуществам такого метода передачи средств при сделках с недвижимостью относят следующее:

· Проще купить квартиру в ипотеку. Процесс оформления ипотеки упрощается при использовании аккредитива, поэтому такой метод выбирают, если покупатель берет займ.

· Информация о сумме будет зафиксирована в банковской истории. Это поможет вам в случае недопониманий с налоговой, а также подтвердит перевод средств, если появятся разногласия с продавцом.

· Защита от мошенников. Вы можете быть уверены – вам не «подсунут» фальшивые деньги. Банк может проверить средства и в случае, когда вы пользуетесь ячейкой, но при аккредитиве риск снижается до нуля.

· Банковская ответственность. Пока деньги на счету, финансовое учреждение отвечает за их сохранность.

Есть у аккредитива и минусы:

· Не удастся скрыть сумму сделки. Если по договору сумма меньше, то вы можете часть средств положить в ячейку, а часть – на аккредитив. Если на аккредитив поступит вся сумма, потребуется оплачивать налог в полной мере.

· Аккредитив нельзя использовать при цепочках сделок. Это связано с тем, что промежуточные участники не смогут рассчитывать на налоговые вычеты, так как юридически они не будут участвовать в сделке при использовании аккредитива: в документах будут значиться только начальный и конечный участники – тот, кто зачисляет средства, и тот, кому они в итоге поступят на счет.

· Ограниченный срок аккредитива. Если в течение установленного срока переоформления собственности не произошло, деньги вернуться на счет покупателя.

Риски аккредитивов и ячеек

Что касается аккредитива, то основным риском можно считать банкротство учреждения в момент проведения сделки. Если это произойдет, то средства могут «застрять» на счету банка на длительный период. В последующем будет возвращена лишь небольшая сумма (примерно в размере 1,5 млн рублей). Конечно, такой риск невелик, когда речь идет о крупном банке, но если банковское учреждение небольшое, и у него имеются финансовые трудности, эту вероятность надо учитывать.

Риски в случае с ячейкой тоже есть. Прежде всего, это ограбление. Деньги из ячейки могут украсть. И если описи ячейки не было, то даже в суде будет сложно доказать, какая конкретно сумма там была заложена. Еще один риск – возможность мошенничества. Например, вы можете проверить подлинность средств, но с помощью ловкости рук покупатель положит в ячейку фальшивые купюры.